公募解读地产新“组合拳”：货币化安置超预期股票质押式融资，四季度地产表现值得期待
10月17日，国新办举行新闻发布会介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，五部门有关负责人齐亮相，推出增量举措，落实存量政策，打出一套组合拳，推动房地产市场止跌回稳。对此，公募机构如何解读？
多家公募机构表示，重点关注此次会议中所提及的两项新增内容，第一个增加，是通过货币化安置(重新提及该词)等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造；第二个增加，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。
中欧基金表示，“采取货币安置的方式将更有利于群众和自己意愿选择合适方式。而新增白名单贷款金额有助于保持房企现金流稳定，促进房地产市场长期健康发展。”
“本次会议超预期的点在于采用货币化安置方式”
鑫元基金解读道，“结合今日发布会上给出的几项数字，以及提出的‘四个取消、四个降低、两个增加’，我们发现了最大亮点在于重提货币化安置、“白名单扩容”以及前置贷款发放。”
鑫元基金指出，在上一轮周期的2014年至2015年，货币化安置的推出效果可谓立竿见影。此次时隔十年后，在2024年还剩不足3个月的时间节点，重新提出货币化安置“新增实施100万套城中村改造、危旧房改造”，效果力度与年初提出此类计划相比，显著不同，可谓重磅。
“相较于2015年的房地产热度和当下的市场情况，当年的棚改货币化安置的套数(500-600万套)和今年新增100万套这个体量，不可同日而语，2024年底前对于中高能级城市地产需求的拉动效果，还需保持冷静地跟踪观察。”鑫元基金表示，但可喜的是，市场此前更多着眼于财政专项债的收储，所以本次会议重提使用货币化安置这个工具，还是略超预期的。
兴银基金同样认为，本次会议超预期的点在于采用货币化安置方式，有利于消化存量商品房库存，有利于居民按自己的意愿选择房子，减少过渡时间。
鑫元基金进一步，本次会议提出要求在年底前将“白名单”贷款审批和投放规模扩容到4万亿元(未来3个月内新增近2万亿元)，并将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”。此外，住建部还提到了对于有困难的开发商可以缓交土地出让金等措施，让他们更快符合“白名单”标准。
“可见，高层推出此次‘白名单’扩容的目的旨在大范围驱动因拖欠施工方工程款而导致的停工烂尾楼项目尽快复工并早日交付。”鑫元基金称。
与此同时，兴银基金也表示，“白名单”力度加大，有利于缓解销售放缓导致的房企流动资金紧张，以及部分已售在建项目难以按期交付等问题，促进房地产市场平稳健康发展。
本次会议中，金融监管总局还提到了“商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户”，财政部也提到普宅/非普宅认定标准的取消，房地产增值税调减也在抓紧履行相关程序。
对此，鑫元基金相信，当上述两项措施未来进入到执行阶段后，会直接利好房地产企业的现金流量表修复和财务状况改善。
兴银基金认为，重点关注保交房攻坚战：一手抓“白名单”，一手抓项目进度，对于资不抵债项目加快破产重整或清算。“毋庸置疑，在金融、财税和土地政策的大力调整完善之下，一定能更快实现市场止跌回稳。”
综合来看，兴银基金表示，本次五部门联合发声，政策力度大，政策覆盖面广。对房地产止跌回稳充满信心。接下来是要齐心协力把组合拳打好、狠抓落实，让这些政策效果能够充分显现，能够让大家享受到政策红利。
具备基本面以及强逻辑的公司或逐步展现优势
中欧基金表示，此次提出的新增实施100万套主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目，主要采取货币安置的方式，将更有利于群众和自己意愿选择合适方式。而新增白名单贷款金额有助于保持房企现金流稳定，促进房地产市场长期健康发展。同时，其他协同政策的配合更加精准有效促进房地产市场回稳。
博时基金表示，此次发布会公布的政策是9月末启动的一揽子增量政策的重要组成部分，“房地产市场止跌回稳，对于稳定对中国经济的信心，意义重大。近期一揽子增量政策密集发布，市场预期活跃、多变，这是预期重大变化时期市场的正常表现。9月末以来，全国房地产市场尤其是代表城市二手房市场成交改善，购房成本进一步降低，后续交楼、房企信用的问题得以缓解、解决，将有利于进一步提振新房市场。”
“当前稳定房地产政策方向明确，措施切中肯綮，随着政策逐渐落地、见效，在中期将直接有利于地产以及相关金融、实业链条的表现，并通过提振整体经济信心的方式进一步有利于整体中国资产。”博时基金称。
“9月下旬以来，有关地产政策组合拳精准有力，有效回应市场关切。此次新闻发布会更体现出本次政策核心变化在于维护资产价格。”中欧基金指出，今年上半年，房地产政策主要逻辑转向需求侧，但当时并未聚焦维护资产价格，并且没有给出资产价格的目标。
中欧基金表示，而自9月下旬以来，政策主要强调维护资产价格，并明确给出了维护资产价格的目标，包括股权价格(创设证券市场互换便利工具和股票回购增持再贷款)和房产价格(要求房地产止跌回稳)，并且央行、财政部、住建部、自然资源部等多部委协同合作，也意味着政府开始聚焦修复居民资产负债表。
另外，中欧基金进一步指出，相关部门协同一揽子政策措施，专项债供需两侧共同发力，财政支持政策有望跟进，四季度房地产表现值得期待。接下来具备基本面以及强逻辑的公司或逐步展现优势，总体来看，在万亿成交水平市场仍存在结构性机会。
记者 丁欣晴
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